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产业观察|A股房企年中业绩盘点：七成净利下滑，三成房企亏损，头部房企现金流也告急

产业观察|A股房企年中业绩盘点：七成净利下滑，三成房企亏损，头部房企现金流也告急
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图片来源：视觉中国
八月中下旬，是房企扎堆发布中报的时间，不过相比去年，今年多数房企的中报都姗姗来迟，大都聚集在8月底“踩线交卷“ 。从钛媒体统计的A股124家上市房企2022年上半年业绩报数据来看，2022年上半年受宏观经济波动与疫情反复影响，不少房企业绩依然呈现”寒意“ 。
从营收来看，有六成房企上半年营收下滑，七成净利润下滑，另有三分之一企业出现亏损 。但仍有少数央国企龙头房企依旧发展稳健，业绩表现坚挺，其中营收破千亿的有万科、保利、绿地控股三家 。从销售情况来看，需求端和供应端均呈现较大幅度下降，以上半年销售TOP10企业为例，其销售业绩增幅全部告负 。从销售地域来看，销售额TOP3房企的销售业绩贡献主要来自南方，以江南区域、东南区域和上海区域销售业绩较为突出 。从现金流方面来看，A股超四成房企面临现金流压力，头部房企保利发展和央企华侨城等也未能幸免 。
七成房企净利润下滑 龙头房企业绩相对稳健
从A股124家房地产行业上市公司财报数据来看，今年上半年房地产行业延续了去年楼市下行惯性，加之疫情反复的原因，房企营收与利润下滑成普遍现象 。
营收方面，有六成企业营收下滑，营收低于50亿的企业共86家占比超七成，其中又有53家企业营收下降 。营收降幅最大的三家分别是三湘印象、珠江股份和中华企业，降幅分别为达91.52%、88.58%和80.37% 。营收增长最高的是沙河股份，增幅达1926.9%，其次是中迪投资营收涨幅达968.57% 。对于沙河股份的营收暴涨，公司称其为报告期内销售结转增加所致 。
净利润方面，有40家企业净利润为负数，也就是说有1/3的企业处于亏损状态，亏损最严重的三家企业分别为蓝光发展、阳光城和中天金融，亏损额分别为52.48亿元、36.23亿元和32.13亿元 。从昔日四川“房企一哥“到成为A股房企“亏损王“，蓝光发展如今的处境令人唏嘘 。据蓝光发展中报披露，公司巨亏的主要原因为本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低以及公司部分项目非正常停工影响，本期费用化利息支出也较大，还有公司美元债因人民币对美元汇率下降的影响产生汇兑损失约2.5亿元 。
另外，A股房企有86家企业上半年净利润呈负增长，占比超七成 。其中净利润暴跌最严重的是皇庭国际，跌幅为1012.67%，其次是粤泰股份，净利润减少962.68%；而净利润增幅最大的为光大嘉宝，增幅高达1290.76%，其次是苏州高新，净利润同比增长406.35% 。值得注意的是，尽管光大嘉宝净利润出现暴涨，但归母扣非净利依然比去年同期减少55.6%，公司称报告期房地产开发业务结转项目权益占比较少，因此对应归属于上市公司净利润减少 。
综合营收与净利来看，A股124家企业有半数企业出现业绩”双降“ 。在营收TOP10房企中，有四家企业也同样出现营收净利双双下跌 。不过相较于中小房企而言，头部房企对于宏观经济下行与行业周期性波动的抗风性能力更强 。今年A股营收超千亿的三家头部房企中，除了绿地控股外，万科和保利发展的中期业绩表现都呈现相对稳健态势，两家企业营收与净利都录得双增长 。
但绿地控股业绩却不容乐观，营收和净利润都出现下滑，净利润减少超四成，对此，绿地方面表示，上半年外部行业形势严峻，再加上大本营位于上海，受到疫情影响较为严重，导致企业生产经营受阻，另外虽然政策层面国家实施了一系列的宽松举措，但市场回暖还需时日 。
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2022年上半年A股上市房企营收TOP10
此外，A股今年还有20多家房企出现增收不增利现象，在营收TOP10的企业中，招商蛇口上半年实现营业收入575.63亿元，同比增长28.9%；营业成本468.62亿元，同比上涨41.42%；毛利率18.59%，同比下降7.21个百分点；净利润40.07亿元，同比减少31.22% 。对于增收不增利现象，招商蛇口称原因为，报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少 。其次，公司落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户进行了相应的租金减免 。同时，报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少 。
上半年房企销售普遍遇冷 南方市场总体优于北方
 2022年上半年受宏观经济波动叠加疫情影响，楼市行业形势持续低迷，居民购房需求降低，加之多地房企暴雷、停贷等因素，居民对楼市信心不足，房地产销售需求端和供应端均呈现较大幅度负增长 。数据显示，上半年全国商品房销售面积6.89 亿平方米，同比下降 22.2%，商品房销售金额6.61 万亿元，同比下降 28.9%；全国房地产开发投资 6.83 万亿元，同比下降 5.4%，房屋新开工面积 6.64 亿平方米，同比下降 34.4% 。
据钛媒体统计的2022年上半年A股房地产行业销售数据来看，销售业绩下滑是普遍现象，销售额排名前十的房企销售业绩增长均为负数 。销售额达千亿的企业仅有四家，分别是万科、保利发展、招商蛇口和金地集团 。TOP10房企销售门槛也从去年滨江集团的879.2亿元降为今年金科股份的417亿元 。今年TOP10销售榜中，销售跌幅最大的两家企业分别是金科股份和绿地控股，跌幅分别为-59.3%和-58.3% 。
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2022年上半年A股上市房企销售额TOP10
值得注意的是，在A股房企销售业绩普遍遇冷的大环境下，首开股份的销售额排名却大幅提升 。据首开股份半年报显示，2022年上半年，公司实现营收71.04亿元，同比下降78.67%；净利润-13.00亿元，同比下降177.15%；实现归属于上市公司股东的净利润-14.24亿元，同比下降267.86% 。在营收与净利遭遇大幅双降，且在A股房企中营收排名在20开外的情况下，首开股份却跻身了A股房企上半年销售额TOP10，排名第九位 。同时，据首开股份刚公布的今年7月份单月销售数据，公司共实现签约面积32.83万平方米，签约金额79.25亿元，其中销售面积同比实现了4.45%的正增长 。
分区领域来看2022年上半年房企销售情况，南方市场整体销售业绩要优于北方市场 。尤其是销售业绩TOP3的房企，数据更为明显 。以销售榜TOP3万科、保利发展和招商蛇口为例，上半年万科在南方区域和上海区域的销售占比近六成，北京区域次之，占比12% 。同样保利发展的销售业绩贡献也主要来源于南方区域与上海区域，占比近7成，华中区域的销售业绩占比次之 。招商蛇口的营收业绩主要来源于华东、西南和江南地区，招商蛇口在江南地区、西南地区和华东地区营收业绩占比分别为21.20%、24.49%和22.81% 。
A股超四成房企面临现金流压力 部分龙头房企也难幸免
随着房地产行业”三条杠“政策的实施，对房企经营活动现金流的要求也越来越高 。
经钛媒体梳理的A股124家上市房企现金流数据来看，今年上半年有58家企业经营性活动现金流净额（以下简称”经营性现金流“）为负数，也就是说超四成房企或面临严峻的流动性压力 。数据显示，经营性现金流排名前三的企业分别是华发股份、绿地控股和新城控股，现金流分别为132.78亿元、130.71亿元和115.03亿元 。排名后三位的企业分别是保利发展、华侨城A和京投发展，经营性现金流分别为-224.6亿元、-62.02亿元和-58.49亿元 。
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A股房企上半年经营性现金流TOP10及其近三年数据变化
值得注意的是，在梳理A股上市房企近三年的上半年现金流数据后，我们发现，有包括保利发展、华侨城、上海临港、城投控股、南京高科、新大正、深深房等在内的近20家企业近三年上半年的经营性现金流均为负值，其中不乏龙头房企保利发展，据财报数据，保利发展2020年-2022年上半年经营性现金流分别为-252.44亿元、-248.12亿元和-224.6亿元，从全年来看，保利发展2020年全年经营性现金流为151.56亿元，2021年则减少近50亿元降至105.51亿元 。而华侨城在今年也出现三大现金流首次告负的情况，据华侨城上半年报显示，公司上半年经营性现金流净额由去年的9.88亿元下降至-62.02亿元，同比下降727.6%，投资活动现金流和筹资活动现金流净额也均为负数，分别为-11.40亿元和－101.13亿元 。这是华侨城自2019年以来，三大现金流首次在半年报中全面告负 。
不过，据上半年经营性现金流TOP10企业近三年的数据来看，有6家企业近三年上半年的经营性活动现金流净额连续为正，其他四家虽过去两年有过现金流告负，但今年均实现正向现金流，这也反映出头部房地产企业在经营中对于流动性的关注和要求逐见成效 。
资产负债率方面，在A股124家上市房企中，有29家企业上半年资产负债率在80%以上其中又有9家企业上半年资产负债率超90%，这9家企业依次为蓝光发展、天房发展、嘉凯城、华夏幸福、中天金融、ST泰禾、ST云城、新华联、珠江股份 。
从流动比率方面来看，今年A股124家上市房企中，有12家企业的流动比率小于1，排名倒数的后十家企业依次为阳光股份、皇庭国际、莱茵体育、京基智农、泛海控股、新华联、嘉凯城、我爱我家、美好置业、蓝光发展 。
最后，综合企业净利润、经营性现金流、资产负债率及企业流动性比率等多项数据指标来看，在A股124家房企中，有包含阳光城、中天金融、蓝光发展、泛海控股、ST泰禾、新华联等近十家企业均面临较为严重的流动性风险与偿债压力 。尤其是文章开始提到的A股房企“亏损王”蓝光发展，除了大额的亏损外，其资产负债率也高达98.96%，而流动比率却仅有0.98 。
【产业观察|A股房企年中业绩盘点：七成净利下滑，三成房企亏损，头部房企现金流也告急】不过近日有消息称蓝光发展将进军光伏产业，虽然消息尚未被验证，但却已经助蓝光发展在8月15-17日录得三个连续涨停，至于进军光伏行业是否能给蓝光发展带来真正转机，蓝光发展在股票交易风险提示公告中也表示，虽然公司与广东欧昊集团有限公司共同成立了成都欧蓝光伏有限公司，但公司持股比例仅为30%，不控股不并表 。且由于公司债务问题，目前尚没有资金实缴注册资金，相关资源及技术人员尚未配备，尚无合作项目，后续存在着不确定性，预计不会对公司当期业绩造成较大影响 。

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