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这些城市的房子一定要尽快卖掉

这些城市的房子一定要尽快卖掉



垃圾房子一定要尽快卖掉 ，

垃圾房子一定要尽快卖掉 ，
垃圾房子一定要尽快卖掉 ，
重要的事情说三遍 。
我知道 ， 你一定也有很多问题要问 ， 自己所在的城市要不要抛售 ， 自己的房子不知道要不要抛售 ， 什么时候抛售、什么价位抛售？不紧张 ， 不着急 。
过去几年 ， 我把全国大部分的重点城市都看过 ， 不止看过一次 ， 不止经历过一次涨跌周期 ， 能够对大家的选筹、出清做一些力所能及的建议 。
大家可以相信我 。
更多的问题 ， 评论区见 。

1
为什么要卖掉？

一句话 ， 这些垃圾房产会拖累你的资产 。
买得早的可以不卖 。
租金能和月供持平的可以不卖 。
有自住需求的可以不卖 。
留作资产配置的可以不卖 。
大城市的房子可以不卖 。
基本上 ， 除了上述的积累资产之外 ， 其余的一定要尽快卖掉 。
为什么？
1、未来涨幅有限 ，
2、成本越来越高 。
我举一个非常典型的例子 ， 宁波吧 。
宁波在全国所有城市里边 ， 已经算非常不错的城市了 ， 将近1000万的人口 ， 加上1.5亿的GDP总量 ， 相比大部分的省会城市 ， 都要强了很多 。
宁波也有限价 ， 新房限价在2万5-4万 ， 算是最优质的的楼盘 ， 平均相比周边二手房的倒挂在3000-10000之间 ， 可以这样对比一下：
新房25000 ， 二手28000 。 未来预期涨幅12% 。
新房30000 ， 二手34000 。 未来预期涨幅13% 。
新房35000 ， 二手40000 。 未来预期涨幅14% 。
新房40000 ， 二手50000 。 未来预期涨幅25% 。
平均涨幅在12-25% ， 这还是需要保证二手房市场价格稳定的前提下 。 但是参照杭州、广州、深圳的二手市场行情 ， 感觉有点悬啊！
你算一算 ， 自己所在城市比宁波怎么样？楼市情况比宁波怎么样？
好 ， 留下 。
差 ， 赶紧卖 。
比宁波差的 ， 温州 ， 金华 ， 绍兴 ， 太原 ， 石家庄 ， 济南 ， 郑州 ， 天津 ， 江门 ， 肇庆 ， 南通 ， 扬州 ， 只要不是自住 ， 只要市场一般 ， 只要不是所在城市非常优质的好房子 ， 能抛售就赶紧抛售 。
比宁波好的 ， 苏州 ， 南京 ， 杭州 ， 武汉 ， 成都 ， 西安 ， 合肥 ， 广州 ， 东莞 ， 佛山 ， 长沙 ， 只要不是特别偏的板块 ， 只要不是纯新区 ， 只要不是老破小 ， 能留则留 ， 不必轻易出手 。

2
哪些城市的资产需要尽快卖掉？

理论上：
持有一线 ， 卖二线一般 ， 全清三四五线 。
但是实际上的情况远比理论要复杂的多 ， 一线也有垃圾资产 ， 二三四五线城市也有优质资产 ， 而且每套房源的情况不一样 ， 每个家庭的资产配置也不一样 ， 都需要针对每一套房源进行价值评估 。
价值评估 ， 可以分为几类：
1、2012-2022 ， 10年涨了多少？
2、2015-2022年 ， 7年涨了多少？涨了几轮？
3、2019-2022 ， 涨了多少？跌了多少？
4、月供和租金相比 ， 涨跌如何？
5、是否具备核心、学区、品质、城市方向等4大要素 。
6、目前城市所在的房价走势怎么样？
7、小区出手的交易周期是多久？
举一个例子 ， 深圳 。
深圳从2014年到2022年涨了3波 ， 15年大涨了一波 ， 17年涨了一波 ， 20年涨了一波 ， 有些朋友全都抓住了 ， 有些朋友抓住了2波 ， 有些朋友只抓住了一波 ， 有些朋友一次也没抓住 。
2次 ， 以及2次以上 。
1次 ， 以及一次也没抓住 。
那么 ， 至少抓住2次的朋友 ， 只要房子差不多 ， 不算很差 ， 不用出手一定要留着 ， 毕竟这里是深圳；但是如果只是抓住了1次或者1次也没抓住 ， 那就必须评估一下 ， 大概率是要卖掉的 。
抓住了一次 ， 从700万涨到900万 ， 又从900万跌到现在750万 ， 23年肯定还要跌一波 ， 跌破700只是时间问题 ， 这个时候 ， 必须卖；一次都没抓住 ， 想都不要想 ， 这是挺直身子站在珠穆朗玛峰 ， 山高风大又冷 ， 赶紧下山才是王道 ， 除非自住 ， 该卖必须卖 。
上海也是 。
16年大涨了一波 。
17-20年没涨 。
20年8月大涨 ， 到22年11月大致稳定 。
你什么时间买的 ， 为什么买？有没有留下必要？
16年之前买的 ， 可以留下 ， 赚的多 ， 成本低；19年前后买的 ， 也涨了 ， 房子70分以上也可以留 ， 70分以下就出手；21年大涨之后买的 ， 涨的不多 ， 最关键的是成本太高了 ， 月供、利息都是高位 ， 账面赚钱不一定表示未来一定会赚钱 ， 上海大概率要往下走一波了 。
你在那个城市？
涨了几次？
你抓住了几次？
还是根本没涨？
或者 ， 先涨后跌？先跌后涨？
都要具体问题具体分析 。
下面留言区 ， 我来告诉你 。

3
应该如何快速卖掉？

首先必须明确一点：
你挣得每一分钱 ， 都是别人在亏钱 。 反之亦然 。
买房大涨了 ， 你要变现了 ， 接盘侠肯定要花大价钱 ， 付出更大的成本 。 反之 ， 买房大跌了 ， 不好卖了 ， 接盘侠省钱了 ， 但同时也可能接下来降价了 ， 也亏了 。 这几种情况 ， 你怎么想？
哎呀 ， 很不踏实啊 ， 怎么能让别人高位站岗呢？怎么能让别人亏钱呢 ， 他们挣钱多不容易啊 。
但凡持有这种思想的朋友 ， 我建议你去一趟乐山 ， 让乐山大佛起开 ， 你坐那 。
就算是马云 ， 也不可能每人一套房 ， 这是愚蠢的平均主义 。
买房 ， 本身就有亏有挣 ， 买房的可能是卖房的 ， 挣钱了也可能亏钱 ， 挣钱表示运气好、家里有钱、很专业 ， 赔钱一定是运气不好、不专业 ， 等等 ， 千万不要在这件事情上纠结 。
好 ， 说完了心理 。
正常销售的情况下 ， 中介、装修、业主群 ， 以及自己的专业 ， 一定要具备这几点 。
比如杭州 ， 二手房非常难卖 。
哪怕是前几年最网红的西溪公馆 ， 现在贝壳上很多挂牌房源的单价都在3万8左右 ， 性价比非常高 ， 但是我依然不敢保证这个价格是最低价 ， 因为投资客太多了 ， 因为抛盘的太多了 ， 踩踏式的降价都是不理性的 ， 非常冲动 。
这个时候 ， 怎么做都是徒劳的 。
1、降价 。 如果是降价 ， 必须是大降价 ， 别人3万8 ， 你以为你装修好？户型好？楼层好？不好意思 ， 太贵了 ， 我也怕高位站岗 ， 除非3万5、3万2 ， 否则你根本卖不出去 。
2、装修 。 很多老房子是适合装修的 ， 但一定要跟中介捆绑 ， 许诺高佣金啊 ， 给平台付推广费啊 ， 可以招装修公司好好装修一下 ， 成本不必高 ， 但必须好看 ， 很多人真的会冲着朋友圈中的装修好买单 ， 至少也会放大传播量 ， 这个时候 ， 客户越多越好 。
3、中介、多跟中介搞好关系 ， 经常在朋友圈推送 ， 他本身就积累了大量的潜在客户 ， 最关键的是 ， 通过他你会经常了解目前的市场 ， 涨了没？降了没？未来房价怎么样？务必要做到心中有数 。
4、适当的时候先租后卖 。 不要断租 ， 哪怕租金降一点 ， 一定要保证现金流的稳定 ， 你也少操心 ， 能够专心做事 ， 更能弥补一些高月供的亏空 。

4
1、卖房决定的核心在于成本与收益 。 一是买时多少 ， 卖时多少 ， 账面差是最简单计算的 ， 二是成本与收益 ， 买早的月供低、利率低 ， 买晚的月供高、利率高 ， 看似账面赚了200万 ， 一算月供每年20万 ， 3年后不涨就是赔钱 ， 想清楚了 。

2、刚刚开发的新区 ， 全部放弃；老破小全部放弃 ， 物业差的全部放弃 ， 不在城市方向的全部放弃 ， 房贷利率高的尽快放弃 ， 已经盈利的赶紧变现 ， 房价越来越低的赶紧抛售 。
3、垃圾房子一定要尽快卖掉 ， 降价卖掉 ， 想尽一切办法卖掉 ， 不要管是不是一线、三四五线 ， 跟那条线没关系 ， 跟优质不优质有关系 。
4、不是所有的房子都要卖掉 。 哪怕房子不好 ， 你要住 ， 你要留给孩子 ， 你要养老用 ， 都可以留住 ， 没必要全部出手 。
5、90%的人不知道自己的房子好不好 。 很简单 ， 一是评估一下城市、方向、核心、学区、品质这几点怎么样 ， 打个分 ， 二是粗暴比一下买卖价差怎么样 ， 买400万 ， 现在能卖300万 ， 那肯定亏了 。
6、你挣的每一分钱 ， 都是别人在亏钱 。 买房是交易 ， 交易有赔有赚 ， 没什么大不了的 。 没有人挣钱是容易的 ， 哪怕是炒房客 ， 他们的钱也是冒着巨大的风险挣的 ， 普通人的钱也是一分一分挣的 。
【这些城市的房子一定要尽快卖掉】7、中介、装修公司、专业、出租 。 止损是第一位的 ， 一是尽快处理出清止损 ， 二是如果卖不掉那就租房 ， 至少能节省一小部分的现金流 。

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