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北京楼市：房子拍到8000万！背后不为人知的秘密

北京楼市：房子拍到8000万！背后不为人知的秘密

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给粉丝朋友们分享一组2022.11.22日 ， 也就是昨天北京市场法拍房成交数据， 分析一下当下市场的真实情况 。

仔细观察其实不难看出 ， 其中有两组成交数据 ， 是比较能够反映出来一些市场现象的 ， 这两套房子均坐标海淀 。
万柳书院331平 ， 拍卖成交价8262万 ， 单价24.96万 ， 8.4折
小西天金晖嘉园 ， 179.09平 ， 拍卖成交价2421万 ， 单价13.51万 ， 9.7折
先说说万柳书院 ， 万柳是北京西北部唯一一个富人区 ， 这么说一点不夸张 ， 高净值的汇集 ， 除此之外有着得天独厚的地理位置 ， 西北三环半 ， 拥有天然的自然资源 ， 三山五园 ， 这是以清代皇家园林为代表历史文化遗产的统称 。 学校是宇宙最牛 ， 牛娃的摇篮 ， 高知家庭扎堆 ， 名校云集 ， 最优质的生源 ， 人文环境是会中隐藏的无形资产 ， 更拥有中国最早先富起来的那一批企业家 ， 所以万柳正所谓天时、地利、人和 ， 孕育了如今的万柳商圈 ， 而万柳书院做为万柳住宅的天花板 ， 中赫地产的高端系产品 ， 豪宅的标配 ， 圈层的交流 ， 打造出了万柳书院不可逾越的地位 ， 有人称万柳书院“系住宅、系珍藏品” 。
简单介绍了一下万柳书院 ， 大家会有个大概的了解 ， 这样的产品从来不缺购买力 ， 所以想必大家肯定能够理解以24.96/平的单价成交 ， 习已为然了 。
其实 ， 早在今年5有份的时候 ， 万柳书院拍卖成交过两套房子 ， 一套单价29.6万 ， 一套单价36.5万 ， 这两套单价远远超出了市场价 ， 但是仍然有人拍下 ， 豪宅的稀缺性 ， 足矣证明书院的价值 。 这种类型产品无关市场、无关政策 ， 它的价格是由价值来决定的 。
再来看看小西天金晖嘉园 ， 位于二环边上 ， 西直门东北角 ， 马路对面就是西城 ， 小区比不上万柳书院 ， 不是高端系 ， 也不是豪宅 ， 顶多算个次新商品商品房 ， 但就是这样的一个小区 ， 这套房子居然以9.7折的价格拍卖成交了 ， 几乎接近市场价 ， 据说竞拍非常激烈 ， 冲刺着势在必得的劲头 。 专门做了一个调研 ， 此房为二次拍卖 ， 第一次拍卖时间是今年的5月11日 ， 第一次拍卖成交价是2251万 ， 由于竞买人原因未能如期过户 ， 所以房子再次拿出拍卖 ， 第二次以2421万交 ， 比第一次高了170万 ， 有点费解 ， 但如果认真分析一下市场也就不难理解了 。
金晖嘉园行政区域是海淀 ， 但是离西城非常近 ， 仅一路之隔 ， 版块属于小西天 ， 而小西天板块次新商品房只有三个：金晖嘉园、远洋风景、天兆家园 ， 这三个里面 ， 环境和物业管理最好的就是金晖 ， 所以金晖的关注度和流量自然也就是最高了 。
其次 ， 由于它的位置因素 ， 离西城很近 ， 而在西城同环境的小区 ， 单价大概要在18-20左右 ， 同样的总价 ， 在西城内部只能买到一个2居室 ， 但是在这里加点银子就可以买到一个改善3居 ， 通勤上只是多了15-20分钟左右 ， 所以自然就承接了很多西城的外溢需求 ， 这些西城的需求 ， 有金融街的高净值、有企事业机关单位、也有孩子上学在西城住在海淀的学区房家长 ， 这些群体的购买力都很强 ， 所以这个地方自然成了香饽饽 ， 再加以附近老换新的置换需求 ， 毕竟北京城内区太少有次新了 ， 90%都是老破小 ， 在二环边上 ， 西海交界 ， 能有这样的次新商品房属实难得 ， 随着人们对居住品质需求的逐步提升 ， 所以这些次新商品房小区也就更备受关注了 。
【北京楼市：房子拍到8000万！背后不为人知的秘密】这两个案例确实是比较经典 ， 海淀的购买力的确很强 ， 当然这也反映出了敏感的市场 ， 只要产品好 ， 无关市场 ， 只要有需求 ， 随时可以买 ， 当然这其中有一个非常核心的逻辑就是产品本身 ， 这点一定要抓住 ， “打铁还需自身硬” ， 虽然目前市场环境确实很一般 ， 很多小区都在降价 ， 但有一小部分好产品仍然还是比较抢眼的 。 所以 ， 建议大家无论在整合资产 ， 还是在置换需求的时候 ， 一定要关注产品本身的核心条件 ， 做综合分析和判断 ， 走在正确的路上 。

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