土地价款递减增值税附加增值税扣除土地价款包含哪些，土地缴纳的增值税进项税扣除

一、土地增值税的扣除项目有哪些？
一是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定：“计算增值额的扣除项目： (一)取得土地使用权支付的价款；(二)土地开发的成本和费用；(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；(四)与房地产转让有关的税收；(五)财政部规定的其他扣除项目。”其次，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(1995)6号文第七条规定：“条例第六条所列扣除项目为： (一)取得土地使用权支付的价款，是指纳税人为取得土地使用权支付的土地价款以及按照国家统一规定支付的有关费用。(二)开发土地和新建房屋及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本) ，是指纳税人房地产开发项目的实际成本(以下简称房地产开发成本) ，包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用。征地拆迁补偿，包括征地费、耕地占用税、劳动安置费、地上地下附着物拆迁补偿净支出、安置房支出等。项目前期费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等费用。建设工程造价是指以外包方式支付给承包人的建设工程造价，以及以自营方式发生的建筑安装工程造价。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、卫生、绿化等工程发生的支出。公共设施费，包括开发小区内公共设施发生的不能有偿转让的费用。间接开发费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)土地开发及新建建筑物和配套设施的费用(以下简称房地产开发费用) ，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，可按转让的房地产项目分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在本条第(一)项和第(二)项计算金额之和的5%以内扣除。不能按照转让的房地产项目分摊利息费用或者不能提供金融机构证明的，应当在按照本条第(一)项和第(二)项计算的金额之和的10%以内扣除房地产开发费用。上述扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房屋建筑物评估价格，是指旧房屋建筑物转让时，经政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折现率后的价格。评估价格必须经当地税务机关确认。(5)与房地产转让有关的税费，是指房地产转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。转让不动产所支付的教育费附加也可以作为税金扣除。(六)根据《条例》第六条第(五)项规定，从事房地产开发的纳税人可按本条第一项、第二项计算的金额总和加计扣除20% 。“第三，根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税抵扣项目所涉及的增值税进项税额，如果允许在销项税额中扣除，则不计入抵扣范围
第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第70号)规定：“三。与转让不动产有关的税收扣除(一)营改增后，计算土地增值税的扣除项目中的“与转让不动产有关的税收”不含增值税。(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)和教育费附加，能够根据清算项目准确计算的，允许据实扣除。不能按照清算项目准确计算的，按照清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税和教育费附加扣除。其他不动产转让行为的城建税、教育费附加扣除，按上述规定执行。”

文章插图
二、土地增值税加计扣除项目有哪些？
我国土地增值税实施细则规定，允许从事房地产开发的企业在缴纳土地增值税时，从取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和中扣除20% 。由于房地产开发成本众多，核算麻烦，房地产开发企业在进行土地增值税清算时要特别注意，尤其是在加计20%抵扣时。一、取得土地使用权(一)根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国发[1995]110号)的规定，在计算增值额时，应区分以下几种情况：1 .未经开发取得并转让土地或房地产使用权的，在计算增值额时，只允许扣除已支付的土地价款和相关款项。显然，在这种情况下，没有附加扣除的规定。2.取得土地使用权后投入资本且耕地转让的，在计算增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的土地价款、支付的相关费用、开发土地的成本加20%的开发成本和转让时缴纳的税费。这种情况虽然可以扣除，但在计算出让土地使用权的扣除项目时，只扣除开发成本，不扣除土地成本价。(二)取得土地的令
【土地价款递减增值税附加增值税扣除土地价款包含哪些，土地缴纳的增值税进项税扣除】用权时所缴契税《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用” ，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额” ，可作为加计扣除20%的基数。(三)土地闲置费《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。因此，在计征土地增值税时不能予以加计扣除。(四)取得土地使用权时政府以各种形式减免或者返还的金额在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目” ，不享受加计20%扣除的优惠。二、房屋装修(一)装修费用《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(四)款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除。(二)精装修费用如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。(三)旧房的装修费用财税[2006]21号文规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条(一)、(三)项规定的扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。既然房屋的装修是作为评估其交易计税价格的因素之一，那么在计算土地增值税的扣除项目时也应该把房屋的装修成本和费用计入这个建筑物的“购建成本” ，即对应《条例实施细则》第七条中的(二)项。所以，财税[2006]21号文中所规定的“每年加计5%”的基数应该包含“购房发票”和“装修发票”的金额。国税发[2006]187号文就规定：房地产开发公司销售精装修房，装修成本可以作为“开发成本”加计扣除。从政策的公平性角度考虑，旧房的装修费用，应该从装修完工取得装修发票的时间开始“每年加计5%“扣除。三、代收费用实际支付的代收费用可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理。(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。四、营销设施费用在主体建筑内修建的售楼部、样板房等营销设施而发生的费用，可以加计扣除。根据国家税务总局纳税服务司于2010年08月23日在《房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?》的回复内容，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：(一)房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。(二)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。(三)房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
三、征收土地增值税时，其中增值额的扣除项目包括哪些？计算增值额的扣除项目，具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征收及拆迁补偿费，包括土地征收费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按一、二项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（6）根据第五项规定，对从事房地产开发的纳税人可按一、二项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

文章插图
四、土地增值税扣除项目包括哪些土地增值税的扣除项目包括以下几点：1、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定；3、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；4、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除；5、多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；6、质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除；7、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；8、契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除；9、拆迁安置费的扣除。【法律法规】《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制，其他发票，按照国务院税务主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。未经前款规定的税务机关指定，不得印制发票。
五、房地产土地增值税清算可以扣除的项目项目有哪些？一、对于新建房地产转让1、取得土地使用权所支付的金额；2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。二、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。扩展资料：纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本) 。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。参考资料来源：百度百科-土地增值税
六、土地增值税包含哪些内容土地增值税概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象（2）征税面比较广（3）采用扣除法（新房）和评估法（旧房）计算增值额（4）实行超率累进税率（5）实行按次征收土地增值税的征税对象即：增值额＝应税收入－扣除项目扣除项目及其金额（1）取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：①纳税人为取得土地使用权支付的地价款②纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如登记、过户手续费和契税。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等｛vs房地产企业所得税扣除项目差异，土地闲置费不能扣除｝。②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：①销售费用、②管理费用、③财务费用（4）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费” ，即：①营业税、②城市建设维护维护建设税、③印花税、④教育费附加。财政部规定的其它扣除项目：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除：公式：加计扣除费用＝（①取得土地使用权支付的金额＋②房地产开发成本）×20%