550万/亩的地价一般在三四线城市 。地级市 。二线城市的地价基本都上千万了 。容积率2.5-3.5之间 。楼面地价2500-3500之间 。按3000元算 。
我们来计算一下单位开发成本：
1、契税3% 。90
2、城市基础设施配套费100-200 。取150
3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费 。规费等50-100 。取50
4、开工前场地处理（如场地三通一平 。高压线移位等） 。临时水、临时电、临时排水、临时办公室等 。取50
5、建安工程费 。包括基础处理 。土方 。主体工程 。安装工程 。设备 。内外初装修 。3.0容积率一般都是25层以上的高层 。2000左右 。现在建材大幅上涨 。2200也很合理 。
6、小区配套费 。包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等 。300
7、配套公建费 。有部分公建是不能销售的 。如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施 。有的还有会所 。门卫等 。折合单位成本300左右
8、管理费 。一般房地产公司都是三级管理 。项目管理费100-200 。公司管理费100 。集团管理费50 。取250
9、营销费 。销售价的3% 。取300
10、贷款利息 。按正常拿地开工一年现金流为正 。大概400左右 。如果办理手续时间长或销售不畅 。成本会增加
11、其他费 。如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费 。印花税等取50以上成本合计7000-7500
12、增值税 。城建税、教育附加税 。500以上
13、土地增值税 。30-60% 。增值越多交得越多 。按最少500计
【土地竞买价550万一亩,建成房后最低可以卖多少钱一平米？】14、企业所得税25% 。按毛利1500计所得税375以上总成本9000 。卖10000 。开发商利润1000左右 。净 。利润率10% 。开发周期3年 。年化3% 。这是非常正常的企业利润和合理的房价了 。
大致算下来 。一般地价占成本的三分之一 。建安等建造成本占三分之一 。税费等间接成本占三分之一 。
其他观点：
要想解决这个问题 。首先必须明确两个问题 。
第一 。一亩等于多少平米？第二 。知道什么是容积率 。
一亩约等于666平米 。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率 。举个例子：在面积为100平方米的地块上建房 。每层建筑面积100平方米 。建2层 。总建筑面积200平方米 。容积率就是2.0；如果建3层 。每层建筑面积50平方米 。总建筑面积150平方米 。容积率就是1.5 。依次类推 。
对于开发商来说 。容积率决定地价成本在房屋中占的比例 。
言归正传 。每平米房子的地价成本就取决于两个因素 。地价和容积率 。计算公式是每平米房屋地价=每亩地价/666*容积率 。如果在一亩地上建多层 。容积率是2.5 。则每平米住房地价为550万/666*2.5 。为3303元 。如果在一亩地上建高层 。容积率是5.0 。则每平米住房地价为550万/666*5.0 。为1651元 。
房屋成本除了地价 。还有建筑安装成本、税收成本等等 。目前比较高端的住宅 。每平米的建安成本约为毛坯建材成本1500元+装潢建材成本1000元+人工成本500元 。约3000元 。
以容积率为2.5的多层住宅为例 。每平米房屋的税外成本为地价成本3303元+建安成本3000元 。约为6303元 。
所以 。竞买价每亩550万元、容积率为2.5的小区 。开发商至少卖到每平6303元才不至于亏本（这还没把税务成本等计算在内） 。如果加上税务成本 。融资成本（银行货款利息等）、再加上企业利润 。房价就更高了 。
各位看官 。我把问题说明白了吗？你看懂了吗？欢迎批评指正 。
其他观点：
抛开你所处的城市级别之外 。单纯计算理论上的房屋成本价是比较简单的 。头条上有无数类似的计算 。假设你只买了一亩 。容积率是3.0 。那么一般楼面地价就是2750元每平方左右 。这也是通俗意义上的房产价格中的土地成本；
下面再说建筑成本现在全国哪个地方一般都流行盖高层 。也不是必须流行 。而是开发商既然花钱买的地就要达到利益最大化 。就要充分利用土地 。就要想办法盖出更多可以卖的房屋来 。一般来说百米高层小区的建安配套成本大约在2000-2200元/平米之间 。这个根据不同的开发商操盘水平不同 。不同的地域特点会略有不同 。差距不是很大！
然后是财务成本和税收 。这一块和开发商自身的控盘水平也有点关系 。一般来说按售价的25%计算是比较稳健的 。假设房价是7000块钱每平 。那么这块的成本就需要1750元每平 。这一块无论是哪一家开发商都没有办法节约的和国家必须要收取的 。所以也没办法少；
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