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年终讨债（别在这使劲了，3种房屋即使登记在老赖名下也无法执行章）

本文为【槐城律师】的原创文章，作者：郭晓杰律师。欢迎分享转发，期待交流沟通，转载请注明作者及来源。

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年终讨债：债权人开始琢磨老赖的住房
临近年终岁尾，讨债的人又开始着急了，但老赖就是没钱，许多债权人开始琢磨老赖的房屋。根据最高院的最新规定，债务人的唯一住房也可以执行了，这对债权人来讲是一件大快人心的事，但老赖名下所有的房屋都可以执行吗？
年终讨债（别在这使劲了，3种房屋即使登记在老赖名下也无法执行章）
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（02）
老赖名下这些房屋不能执行
根据《物权法》的规定，房屋以登记为准确定所有权，也就是说，只要房屋登记机关登记的房屋所有权人为债务人，就可以申请法院强制执行，但具体操作过程中，由于房屋交易市场关系错综复杂，为了平衡保护其他相关主体的利益，有些房屋即使是登记在老赖名下，法院也无法强制执行，经总结，老赖名下的以下房产无法强制执行：
【年终讨债（别在这使劲了，3种房屋即使登记在老赖名下也无法执行章）】1、开发商名下已经出售给买房者的商品房
如果老赖是开发商，千万别以为其名下有大量的商品房就可以随意执行了，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，如果开发商名下的房产同时符合以下条件，法院便无法执行：
第一，在法院查封之前，作为开发商的债务人已经与买房者签订合法有效的商品房买卖合同；
第二，买房者所购商品房用于居住且买房者名下无其他用于居住的房屋；
第三，买房者已支付的价款超过合同总价款的50%。
年终讨债（别在这使劲了，3种房屋即使登记在老赖名下也无法执行章）
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2、债务人已经出售的房产
如果在法院执行前，老赖已经将其名下的房屋出售，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如果该房屋同时符合以下情形，法院便无法执行：
第一，在法院查封之前，债务人已经与买房者签订合法有效的商品房买卖合同；
第二，买房者在法院查封之前已经合法占有该房屋，此处的“占有”并非指实际居住，只要买房者能够实际控制该房屋，比如独家保管钥匙、出租等，均可视为“占有”该房屋；
第三，买房者已经支付全部购房款，或者将剩余购房款交由人民法院执行；
第四，未办理房屋过户非因买房者的原因。
年终讨债（别在这使劲了，3种房屋即使登记在老赖名下也无法执行章）
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（03）
法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定导致房屋所有权发生变化
根据《物权法》第二十八条的规定，法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定可以导致房屋所有权发生变化，如果法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定导致老赖名下房屋的所有权发生转移，即使未办理房屋所有权变更登记，该房屋的所有权自法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定生效之日起已经转移，也就是说该房屋已经不是老赖的财产，法院因此也就无法执行。
如果老赖名下的房屋符合以上三种情形，相关权利人可以通过执行异议程序阻止法院的执行程序，债权人还是另寻老赖的其他财产吧！
投稿请发送至：dlhcls@163.com
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